八月二十五日，中国人民银行发布最新公告，宣布自十月八日起，全面调整商业个人住房贷款新发放利率。
最接近大众的莫过于房贷利率的变动了。新的《办法》明确规定，商业银行发放的首次商业住房贷款利率不得低于相应期限的市场报价利率，第二次商业住房贷款利率不得低于相应期限的市场报价利率加60个基点。
贷款市场报价利率是多少?
借贷市场报价利率即借贷基准利率，创建于2013年10月，简言之，LPR是18家综合实力较强的大中型银行通过自主报价，建立了以原来10家全国性银行为基础的城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行为主体的最优借贷利率，并在此基础上，于8月17日制定了一套供银行业参考的最佳借贷利率。2013年7月，中央银行对金融机构贷款利率实行了全面放开，为进一步推进利率市场化，完善金融市场基准利率体系，指导信贷市场产品定价，设立了LPR。
该政策明确规定，个人住房贷款利率是贷款利率制度的组成部分，在改革和完善贷款市场报价利率形成机制的过程中，个人住房贷款定价基准也必须由贷款基准利率转变为贷款市场定价基准，才能更好地发挥市场作用。
什么是最新的个人房贷利率定价方法?
经过改革，新发放的商业个人住房贷款利率以当月相应期限的贷款利率作为定价基准的加点形成。在此基础上，以贷款利率报价行的报价计算出LPR。贷款银行根据国家和地方住房信贷政策的要求，结合贷款风险状况，与借款人协商确定每笔贷款的具体加点数值。加点值一旦确定，整个合约期间都是固定的。
现在，LPR品种主要有1年期和5年期以上两种。具体地说，1年期和5年期以上的贷款市场报价利率分别为4.25%和4.85%。1年内、1年至5年期间的个人住房贷款利率基准利率，由各贷款银行自行确定。
对个人住房贷款利率的执行年限，新政明确规定，个人住房贷款利率的重新定价周期可通过协商确定，最短1年，最长1年，合同期限最长。借方和贷方可以根据其承担利率风险的能力和管理能力来选择。当每一次利率调整时，定价基准将被调整到最近一个月相应期限的LPR。
实施贷款市场报价利率与以前相比有什么变化?
根据中国人民银行有关负责人的回答，此次定价基准调整后，全国新发放的第一套住房贷款利率不能低于相应期限的LPR(以8月20日5年期以上为基准);二套住房贷款利率不能低于相应期限的LPR(以8月20日5年期以上为基准)的60个基点(以5.45%为基准)。
业内人士指出，这一政策本身并没有直接提高或降低现有房贷利率水平，而是在市场化的基础上，对房贷利率实施更严格的调控。
目前中央银行五年以上贷款基准利率为4.9%。
当前，在一些城市，首套房利率仍然存在折扣，比如上海，首套房利率最低可打9-95折;而二套房的利率一般为基准利率的1.1倍。
据此计算，首套房利率为4.9%*0.9=4.41%，与8月20日5年期以上贷款基准利率4.85%相比，偏低。与8月20日5年期以上LPR为5.45%相比，二套房贷款利率也略低，即4.9%*1.1=5.39%。
且在房贷利率普遍上调的情况下，根据目前的房贷数据，多数银行执行的是首套房贷基准利率上浮10%~20%，二套房贷基准利率上浮20%~30%。
再举5年以上的贷款为例，按首套房贷利率的1.1倍上浮10%计算，利率为4.9*1.1=5.39%。计算二套房贷款利率上浮20%，即1.2倍，利率为4.9*1.2=5.88%。因此，对比之下，贷款市场报价利率(LPR)都略高。
行业人士还指出，由于LPR每月都会调整，还要看10月新政实施后LPR的对应情况。
"市场设定了利率下限，即使预期利率会下降，但能否拿到不确定因素，如该地区楼市调控有无压力、各银行自身资金是否充足等，都与之有关。分析人士卢文曦在上海中原地产表示。
然而，中央银行此前已明确表示，房贷利率已从基准利率转变为参考LPR，基准利率虽有所变化，但不会降低。”贷款利率从参考基准利率变为参考LPR利率，但最终确定的贷款利率水平仍维持稳定。
与此同时，对个人住房贷款利率实行贷款市场报价利率，并根据不同地区实行差别化政策。提出，人民银行省级分支机构要按照“因城施策”的原则，指导各省、自治区、直辖市自律建立利率定价机制，在国家统一信贷政策的基础上，根据本地房地产市场形势的变化，确定辖区内第一、二套商业个人住房贷款利率的下限。
商业银行应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，并结合自身经营、客户风险状况和信贷条件等因素，制定商业住房贷款利率定价规则，合理确定个人住房贷款利率定价标准。
这对房地产市场有影响吗?
该政策规定，到2019年10月8日为止，已经发放的商业住房贷款和已经签订了合同但尚未发放的商业住房贷款，仍然按照原来的合同执行。
另外，十月八日开始实施的新政，只针对商贷，对公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。即，如果你在10月8号以后买房贷款只用公积金贷款，还是按照现在的模式。
诸葛找房副总裁苑承建认为，从央行公布的房贷利率定价机制来看，与以往不同的是，此次明确了房贷利率下限，首套房不得低于对应期限贷款市场报价利率(当前为4.85%)，二套房不得低于对应期限贷款市场报价利率加60个基点(约5.45%)，全国二套房贷款利率普遍上调，看来比现行基准利率要低一些，但预计各地区将自行公布首套房利率加点后，不会低于现行基准利率。
对热点城市而言，新的利率定价机制明确要求各地要根据当前房地产市场的实际情况来确定利率加点，预计热点城市实际执行的利率加点水平会明显提高，至少不会低于央行公布的60个基点。
今后一段时间内，全国房贷利率不仅没有下降，反而整体呈上升趋势，尤其是二套房利率，将对房地产市场销售产生一定的抑制作用。
苏宁易购特约研究员江瀚认为，LPR由18家银行每月报价决定，此次政策确定的是辖区第一套、第二套商业性个人住房贷款加点下限，同时也要考虑到新政实施期间LPR的影响，在房子是用来住的，不是用来炒的大背景下，长期来看，对楼市并无利好作用。
资深上海链家分析师杨雨蕾则认为，商业贷款利率是按基准利率上下浮动的，比如目前上海的不少银行都会按基准利率打九五折，在参考基准利率进行调整之后，折扣就不存在了。但未来基准利率可能保持不变，LPR价格可能下降，因此在长期内LPR价格有相对优势。按照中央银行的规定，在贷款合同期限内，最短每年可以重新定价贷款利率，也就是说，根据最近一个月相应期限的LPR，定价基准部分可以调整(点数固定)。
杨雨蕾认为，新的参考基准为贷款利率设定了下限，并根据各地和个人的实际情况作了相应调整。另外，虽然折扣情况未来将不存在，但每年都可以有重新定价的机会，长期来看，LPR定价有比较优势。但在当前“房住不炒”的政策导向下，短期内贷款利率不会发生大的变化，长期来看贷款利率也不会明显下降。
